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2019-06-14 19:06 出处:网络整理 人气: 评论(0

  观点地产网 转眼到了六月,杭州的天气已经慢慢热起来。一年过半,房地产市场形势也是几经变化,而作为绿城管理掌门的李军,在工作节奏和内容并没有出现太多改变。

  “还是在为委托方服务,没有受到太多外界因素影响,公司战略也没有调整。”说起来云淡风轻,言语的背后其实是李军对于此前一个坊间传闻的回应,传闻内容关于绿城代建业务今年是否在“收缩”。

  这一传闻始于绿城集团今年发出的几则月度业绩公告。根据披露,今年前四月里,绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约95万平方米,合同销售金额约为人民币115亿元,同比减少33.9%。

  根据上述数据,绿城今年1-4月代建业务占总销售额的比例为30%,较去年同期的42.13%下降了12.13个百分点。

  李军对此并不担心:“这只是阶段性的,从全年看结果会有所不同。”为此,他将代建业务称为“一次长跑”。

  最新公告显示,在5月,绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目取得合同销售面积约55万平方米,销售金额约68亿元。1-5月,其代建项目累计销售面积约150万平方米。

  相比之下,5月数据环比有了明显回升,但从前五月总量来看,仍低于去年同期水平。

  正如李军认为代建是一次“长跑”,如果要探究绿城代建的前行轨迹,仅从去年至今的数据来看未免不够。从开始至今,绿城代建的发展轨迹更像是一条连续曲线,有峰值有低谷,一切都充满着“不确定性”。

  从当下来看,李军依然保持着属于自己的骄傲,在横向比较下,不管是体量还是收益情况,绿城目前在代建领域中依然遥遥领先于其他同行。

  十年长跑

  历史事物的发展痕迹,往往能从参与历史的人身上寻找到蛛丝马迹。李军之于绿城代建,或许就是这样的一个角色。

  早在2005年,绿城就开始慢慢接手政府的代建项目,2008年,宋卫平提出“依托品牌和团队实现业务创新”理念。在当时,虽然有了初步尝试和基本的理论体系,但绿城对于市面上的商业项目却一直少有涉及。

  事情在2010年发生了变化。这一年里,李军正式进入代建行业,接手了一个名为“瑞安玉园”的项目,而这也是绿城首个商业代建项目。

  当时曾有业内人士猜测,绿城开始触及商业代建项目,或许意味着到了将这一业务正式推向市场的时候。果然,于同年9月,绿城建设管理公司正式成立。得益于在玉园项目上的表现,李军开始了其主持代建板块的职业生涯。

  以现在的眼光看,房企进行品牌输出和管理输出是件再平常不过的事,但在那时,这还属于一种新颖的做法。

  可以佐证的是,在绿城代建业务刚刚起步的头几年,其公告内还未出现过“代建”这个词汇。对于这项业务,绿城的称呼是“建设管理业务”。

  开拓一个新业务领域,意味着一切方向和策略的制定都将无迹可寻。即使是到了现在,李军对于代建业务的说法仍是:“依然在摸索中前进,因为在我们前面并没有可以对标的样本。”

  得益于前几年打下的基础,绿城建设管理公司成立刚5个月,已签约项目便达到27个,总建筑面积将近500万平方米。

  没过多久,绿城与融创耗时几年的“结婚、离婚”大戏也将上演。

  或许也受到了该事件的一些影响,绿城建设的发展速度慢了下来。到2015年9月,签约项目数量也仅是较2011年翻了一番,签约项目52个,总建面约1700万平方米。

  中交入主后形势有所好转,在一番整合之后,如今的绿城管理挂牌成立。

  彼时,据相关人士介绍,绿城前两年都处于股权纠纷敏感时期,但中交进来后,发展大方向基本走稳,包括资金方面的背书、战略方面的思考。

  2016年9月之后,以绿城品牌销售的代建管理项目合同销售面积每个月基本上能达到了20万平方米的水平。在2017年11月,这一数字甚至一度跃升到了95万平方米。

  规模的大幅增长无论从哪个角度看,似乎都是一个好消息。不过,作为代建业务的主要掌舵者,李军反而产生了一丝焦虑,“快得不符合正常的发展逻辑。”

  在他看来,当时地产行业外围形势发展太快并非一件好事。李军直言道:“任何东西发热、发疯、发狂的结局一定是一地鸡毛。”

  进入2018年,绿城的代建业务规模继续扩大。在第四个月份,绿城中国年内累计销售金额413亿元,其中代建项目销售金额约为174亿元,占比达到总销售的42.13%,几近半壁江山。

  对于绿城代建曲线迎来高光时刻,有业内人士指出,代建模式最大的特殊性在于“反周期”。市场上行时,房地产自投企业随着市场上行不断加杠杆。而在市场下行时,代建公司、轻资产管理公司将获得更多的项目机会。

  显然,2018年的行业降温给绿城管理带来了机会,上半年代建项目的数量甚至超过历年的全年项目数量。

  不过,绿城管理似乎没有逃出“曲线发展”的定律,峰值之后再次出现回落。进入2019年以后,每月销售面积一度跌到20万平方米以下,由此引发了坊间对于其未来发展的各种猜测。

  李军对此并不担心,其介绍说:“到了今年中旬,数据就能基本追平去年,年末的时候有信心超过去年。”

  然而,何时又会迎来下一个瓶颈期,或许李军自己都无法预测。

  代建压力

  从目前业务发展情况来看,李军完成得还不错。

  相关人士透露,截至今年5月,绿城管理的代建项目已经接近400个,其中包括了控股项目约270个和约100个参股项目,总面积近4000万平方米。

  不过,在这个主业之外的领域里,注定了李军及其手中的代建业务将会面临与传统房地产业务不同的压力和挑战。

  李军曾坦率地说过,自己如今对于规模并没有很高的追求,一方面是行业占有优势使然;另一方面,项目过多之后产生的管理、资金等方面问题也会越来越复杂。

  “我们的压力并不是来自同行。”对于面临的挑战,李军曾如是说道。据了解,除却大环境和同行外,绿城所面临的挑战更多来自内部,来自发展模式和代建行业本身。

  随着行业发展,除了绿城之外,包括朗诗、滨江、建业等很多房企已经涉足代建领域,各家特点均有不同,但代建模式都大体类似。

  目前来看,绿城的代建主要包括了政府代建、商业代建和资本代建三种业务模式。

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本文标签: 原报道|绿城代建长跑

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